省去征地环节,集体用地建共有产权房来了!河南房企15亿元抢得

2019-11-09 07:39:18   【浏览】422

集体建设用地可用于建设国外“销售”的普通产权房!河南的一家住房公司获得了第一名,并将在北京大兴的一个集体建筑工地上建造一套价格为2.9万元/平方米的合资住房。

这是北京首次使用集体土地建造公共产权房,不同于以前使用集体建设用地建造出租房,为政策性住房开辟了新的土地供应渠道。

这块地的成功转让可以说是集体土地使用的重大变化,意义重大中原地产首席分析师张大伟表示。

国有企业的公告曾被误写为“国有土地”

北京市规划和自然资源委员会(以下简称“北京市规划和自治委员会”)近日发布通知,宣布大兴区瀛海镇集体建设用地yz00-0803-2010、2013a、2013b、2014和2016地块的招标工作于12日完成。投标人为北京尚瑞房地产有限公司,成交价格为1.5128亿元。

第一位财经记者发现,该地块上市的初始价格为15.1283亿元,换句话说,该地块最终以零溢价出售。

宗地上市文件表明,根据全国人大授权和北京市《集体经营性建设用地试点管理办法》的有关规定,宗地上市与国有建设用地具有同等的责任和权利。

在这片土地上,将有普通产权的房屋,平均销售价格为每平方米29000元,包括全部装修费用。该地块规划建筑面积为108,059平方米,按成交价格计算,底价约为14,000元/平方米。

北京监管委员会8月份宣布,将出售三处集体建筑用地,用于建设具有共同产权的住房。上述已完成的图是其中之一,而其他两个图目前没有已完成的信息。

根据公开信息,北京尚瑞房地产有限公司是河南正商集团的子公司,该集团控制着在香港上市的公司正商实业(00185.hk)。

正商集团于1995年在河南郑州成立。其主要业务包括房地产开发和工业。在过去的两年里,河南正商集团已经占有了北京的土地,但所有的竞争地块都是国有建设用地。

也许是因为集体建设用地在共有产权住房建设中还是一个“新事物”,导致征地企业一次写错了公告。

9月12日,香港上市公司正商实业宣布,该公司间接全资子公司北京尚瑞在北京市规划和自然资源管理委员会大兴分局以1,512,830,000元的价格拍卖出让国有土地使用权成功。

根据公告,北京尚瑞已支付定金5亿元,并在交易确认后10个工作日内与北京星富士土地资产管理有限公司签订国有建设用地使用权转让合同。

五天后,9月17日,正商实业再次发布《中国北京市土地使用权收购澄清通知》,声明董事会在此澄清该地块土地使用权属于集体建设用地,而非国有建设用地。

地块的转让经历了许多起伏。

近年来,利用集体土地建造出租房屋的做法已经试行,但这些房屋只能出租,不能出售。这一在集体建设用地上建设共有产权房的举措能够引起业内人士的关注,其中“可售”和“共有产权房”是最大亮点。

"大兴这样的地块,无论是来自北京市场还是国内市场,都是重大创新."易居研究所智库中心研究主任严跃进告诉第一财经记者。

集体建设用地的流转并不是一帆风顺的,而是一个曲折的过程。

这三个地块于2018年底首次公之于众。2018年12月27日,北京市监管委员会发布公告,宣布大兴区瀛海镇三处集体建设用地挂牌出售。出售的地块将建有公共产权房。投标将于2019年1月16日开始,上市预计将于1月30日完成。

然而,6个月后的6月27日,北京市监管委员会大兴分局发布通知称,由于某种原因,三项集体经营性建设用地使用权转让和上市交易已经暂停。

为什么暂停?当时,官员没有详细披露具体原因。

暂停一个多月之后,北京市监管委员会于8月1日发布了另一份通知,称大兴区瀛海镇三块区级集体建设用地已公开挂牌出售。

对比上市前后的文件,第一财经记者发现,此次上市的三块地块总建筑面积仍为357,802平方米,与去年上市相比没有变化,限定销售价格为29,000元/平方米。不同的是,有关部门已经将土地出让起价下调了1000元左右,相当于每平方米14000元左右的底价。

它能在全国推广吗?

北京作为全国18个利用集体建设用地建设租赁住房试点城市之一,几年来一直在推进集体土地上建设租赁住房,但一再强调利用集体土地建设租赁住房只能出租,不能出售,坚决杜绝变相开发建设小产权房。

张大伟说,虽然一些城市正在试点使用集体土地建造租赁住房,但由于回报时间长、投资成本高,一些城市没有取得多大进展。对集体而言,具有共同产权的集体土地建设试点项目短期投资少,回报快,可能更有利于提高集体组织参与的意愿。

“如果这项政策得到全面试行,将会带来大量土地供应。但需要明确的是,土地将使用多久,到期后将如何更新。”张大伟说。

此外,这种类型的普通产权房,未来如何确定购房者的产权比例,以及购房者是否可以使用抵押贷款,这些问题还需要更多的配套政策来跟进。

除了增加房地产市场的土地供应来源外,大兴集体建设用地的流转也将对当前的土地融资模式产生影响。

张大伟说,过去,用于非农建设的土地必须国有化,即必须由地方政府收集和储存,然后按用途使用。地方政府接管了太多的土地收入,而农民和集体分享的土地收入更低。

“一旦这项政策在全国范围内试行,即使只建造经济适用房,也会对市场产生巨大影响。”张大伟说。

阎跃进还表示,这次引进的集体建设用地是用于共有产权的房屋建设。这种土地本身没有土地征用的联系。它实现了与国有建设用地同等权利的理念,有助于降低土地成本。

“集体建设用地和集体产房的建设是否会形成较大规模取决于试点情况。一般来说,在类似的市场模式中仍然有很多不确定性。集体建设用地是否会在短期内受到影响,房地产交易市场是否会很快受到影响,还有待观察。”阎跃进说道。

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